Хочу сдать квартиру официально. С чего начать?
Появилась возможность сдавать жилье в аренду и хочется сделать это официально, чтобы жить спокойно и не бояться проблем с налоговой инспекцией, а также — гарантировать исполнение договоренностей и защитить свое имущество от неприятных происшествий. Что необходимо знать о процедуре заключения договора? Каков порядок действий и какие документы понадобятся?
10.09.2018 / 09:19
Кто может сдавать квартиру
Арендодателем может быть только собственник жилого помещения. Лицо, не являющееся собственником жилого помещения, может выступать в качестве арендодателя только при условии наделения его такими полномочиями собственником жилого помещения в предусмотренном законодательством порядке.
Порядок действий
Для того чтобы сдать квартиру официально, необходимо придерживаться следующего порядка действий:
1) Заключить договор найма
Поскольку именно договор является гарантом возникновения прав и обязанностей нанимателя в отношении арендуемого помещения, то он должен быть заключен до момента фактического пользования нанимателем сдаваемого в аренду помещения.
Форму договора найма можно найти на официальном сайте Министерства по налогам и сборам nalog.gov.by.
Соглашение должно быть составлено в трех экземплярах и подписано двумя сторонами. Один из экземпляров хранится у арендодателя, второй — у нанимателя, третий — в учреждении, где происходила регистрация договора.
В договоре прописываются:
- паспортные данные сторон,
- состав семьи нанимателя,
- адрес и площадь помещения, которое сдается в аренду,
- размер (в белорусских рублях) и способ оплаты (наличный, безналичный расчет),
- сроки оплаты (точная дата, например, 1-й, 5-й, 31-й день каждого месяца),
- внесенные залоги и предоплата,
- порядок оплаты коммунальных услуг,
- права и обязанности сторон,
- условия досрочного расторжения договора,
- правила проживания (например, разрешение на содержание домашних животных),
- вопросы ремонта и возмещения ущерба.
Также можно прописать:
- наличие мебели и бытовой техники и их состояние (в некоторых случаях целесообразно предварительно составить опись имеющегося к моменту заселения жильцов имущества и четко прописать порядок возмещения убытков),
- назначение арендного помещения (данный пункт необходим, чтобы избежать нежелательного использования квартиры — под офис, студию, мастерскую и т. д.).
2) Зарегистрировать договор
Это можно сделать в местном исполнительном и распорядительном органе (горисполкоме, сельсовете и др.) или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, домоуправление).
Для регистрации договора потребуются следующие документы:
- заявление, подписанное собственником помещения и гражданами, имеющими равное с собственником право на пользование жилым помещением,
- паспорт или документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения,
- 3 экземпляра договора найма,
- технический паспорт,
- документ, подтверждающий право собственности на жилье,
- письменное согласие всех собственников (в случае, если сдается помещение, которое находится в совместной собственности),
- домовая книга (при ее наличии).
3) Зарегистрироваться в качестве налогоплательщика
Для этого необходимо после заключения договора пойти в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства. Для регистрации в качестве налогоплательщика необходимы следующие документы:
- паспорт,
- одна из трех копий договора найма жилого помещения,
- копия технического паспорта,
- выписка из лицевого счета обо всех прописанных на данной жилой площади лицах (берется в ЖЭСе),
- согласие всех лиц, проживающих с арендодателем (при необходимости).
4) Оплатить налог
Налог на сдачу жилья в аренду оплачивается в фиксированных суммах. При этом суммы налога ежегодно утверждаются местными органами власти. Соответственно для различных населенных пунктов они разные и не зависят от полученного от аренды дохода.
Предусмотрены два способа оплаты налогов за сдачу жилья внаем:
1) Единым платежом за весь календарный год. В таком случае внести оплату нужно не позднее следующего рабочего дня, после установленного в договоре дня фактической сдачи помещения внаем. За каждый последующий календарный год оплата осуществляется не позднее первого дня года, за который вносится налог.
Важно: если налог оплачивается сразу за весь период, то в случае изменений налоговых ставок в течение года перерасчет производиться не будет.
2) Ежемесячный платеж. В таком случае оплата производится не позднее следующего рабочего дня после установленного в договоре дня фактического предоставления помещения в наем. Если квартира сдается не с первого дня месяца, то начисление фиксированных сумм происходит пропорционально количеству дней сдачи квартиры в этом месяце. В дальнейшем налог оплачивается ежемесячно, не позднее первого дня месяца, за который вносится оплата.
Важно: если изменится налоговая ставка, то сумма налога будет пересчитываться уже в следующем месяце.
Арендодатель освобождается от подоходного налога, если:
- Помещение сдается внаем близким родственникам (степень родства должна быть подтверждена соответствующими документами),
- Помещение сдается внаем молодым специалистам (статус молодого специалиста подтверждается копией трудовой книжки и копией свидетельства о направлении его на работу).
Если доход от аренды очень высокий
Сумма налога при сдаче жилья внаем фиксированная. Однако следует помнить, что если в течение календарного года доход от аренды превысил установленную сумму (в 2017 году она составляла 5555 бел. рублей), то он будет облагаться налогом по ставке 13%. При этом выплаченный в фиксированных суммах налог также будет учитываться. В такой ситуации необходимо будет до 1 марта подать в налоговую инспекцию декларацию о совокупном годовом доходе и доплатить необходимую сумму.
Советуем учесть основные правила оформления документов на сдачу жилья в аренду, тем самым вы сэкономьте своё время и силы!