Риелторов ждут изменения — вот что готовит для них новый закон
Закончились общественные обсуждения законопроекта «О риелторской деятельности». Отдельные моменты вызвали споры, а отрасль могут ждать сокращения.
21.08.2024 / 11:03
Как новый законопроект отразится на работе компаний и качестве оказания услуг, пишет «Точка».
Новый орган самоуправления
Руководитель группы компании «Твоя столица» Владимир Давидович решил начать с положительных моментов нового законопроекта. Первый и самый важный шаг в регулировании отрасли — создание Палаты риелторов.
«Согласен, что нам нужен такой орган самоуправления. У нашего регулятора — Министерства юстиции — может не хватать внимания и времени, чтобы вникать во все детали. Плюс иногда отсутствует нормальная связь от бизнес-сообщества, которое занимается таким социально значимым сегментом бизнеса, как риелторская деятельность», — говорит Владимир Давидович.
Один из вопросов, которым мог бы заняться подобный орган самоуправления, — это налаживание коммуникации с бизнесом. Особенно волнуют финансовые вопросы и отдельные моменты регулирования тарифов. Все это Палата риелторов могла бы консолидированно донести до регулятора.
«Нужен орган самоуправления, который мог бы анализировать ситуацию, готовить какую-то обобщенную статистику, доносить ее регулятору, чтобы финансовые вопросы отрасли регулировались под актуальные запросы рынка и времени», — считает Владимир Давидович.
Как такое будет работать на практике, пока вопрос. Но представители агентств недвижимости на это нововведение смотрят оптимистично.
Больше защищенности у продавцов и покупателей
Еще одно важное для сферы изменение в законодательстве — у риелторов будет больше прав и полномочий при получении необходимой для оказания услуг информации о сторонах-участниках сделки. При этом есть и такие данные, которые специалист сможет получить и без согласия третьих лиц.
«Такая норма повысит уровень защищенности имущественных интересов потребителей: риелтор сможет получать информацию, которая может влиять на безопасность и законность сделки. У нас в законодательстве есть немало норм, которые могут признать сделку недействительной. Теперь у нас появится больше инструментов для проверки», — уверен Владимир Давидович.
Без «двойной» оплаты
Законопроектом предусматривается, что риелторская организация сможет оказывать услуги только одной стороне в сделке, а не брать оплату с двух клиентов — и с продавца, и с покупателя. Это и сейчас урегулировано подзаконными актами, теперь закрепляется и в законе «О риелторской деятельности».
«Обе стороны сделки находятся в состоянии «перманентного конфликта»: один хочет продать подороже, другой — купить подешевле. Кто-то быстрее хочет осуществить сделку, кто-то привязан к курсу доллара и выжидает. Процесс сложный», — начинает Владимир Давидович.
Поэтому риелтору весьма сложно, оказывая услуги продавцу, защищать покупателя. Но очень важно, чтобы и у второй стороны тоже был свой представитель, который учтет его интересы.
«Минюст давно отучил участников рынка заключать такие договоры на оказание риелторских услуг с двумя сторонами. Во всяком случае, у нас эта практика изжита. Но очень часто покупатель тоже хочет заключить договор с риелторской компанией — так спокойней. В этом случае риелтор мог бы быть медиатором и помогать двум сторонам сделки», — считает Владимир Давидович.
Словом, к такому пункту в новом законе у риелторов отношение двоякое. Новшества заставляют риелтора встать в адвокатскую позицию и защищать интересы своего клиента, а не играть роль медиатора.
«Это неплохой вариант для клиента. Но бывают ситуации, когда покупатель, к примеру, после череды просмотров находит подходящую квартиру в той же компании, куда ранее обратился продавец. По закону оказывать такую сделку двум сторонам риелтору будет запрещено», — говорит Владимир Давидович.
Получается, что первый риелтор уже сопровождал сделку по продаже, второй — по покупке. И на одном объекте недвижимости они пересеклись. Выходит, потерянное время и потраченные силы одного из работников, который будет вынужден отказаться от своего клиента.
«И как быть с этим пунктом, мы пока не поняли», — говорит Владимир Давидович.
Исчезнет ключевое звено?
В законопроекте предлагается исключить такое понятие, как «агент по операциям с недвижимостью».
Этот пункт вызвал бурное обсуждение в риелторской сфере — ведь пропадает важное звено, которое помогает в заключении сделки.
«Вероятно, такие изменения вызваны жалобами от клиентов, которые получили некачественное оказание услуги. Но проблема не в существовании такой должности в нашей отрасли, а в том, что кто-то играл не по правилам и неправильно трактовал полномочия агента и риелтора», — говорит Владимир Давидович.
Как это работает сейчас? Агент берет на себя всю информационную работу по сделке: показы объекта недвижимости, продвижение, фотосессия, общение со сторонами сделки до момента ее заключения. Здесь нет таких серьезных требований, которые предъявляются к риелтору.
Он же проходит серьезный экзамен, обладает глубокими познаниями в законодательстве, имеет высшее образование — специалист другого уровня, который проверяет сделку на предмет ее законности.
«Требование, что все сотрудники должны быть риелторами, на наш взгляд, не совсем оправданно. Агент — это продавец. Он работает «в полях». Нельзя сказать, что это низкоквалифицированный сотрудник, нет. Но его роль совсем иная и не требует таких знаний и компетенций, как у риелтора», — говорит Владимир Давидович.
По его словам, на подготовку одного хорошего агента уходит примерно около года. Согласно новому законодательству, им будет разрешено перейти в риелторы, пройти аттестацию. Но это одна из ключевых единиц процесса. Сложно представить, что случится со сферой, если ее убрать.
Он добавляет: стать риелтором будет под силу только человеку с высшим образованием (сейчас есть ограничение — с высшим юридическим или экономическим, в новом проекте такую оговорку убирают). То есть перейти из разряда агента в риелторы сможет не всякий. Но сделали исключение. Если у агента есть стаж три года, то он может претендовать на то, чтобы пройти аттестацию.
На рынке, по данным Минюста, около 2000 агентов. Сколько из них захочет переквалифицироваться в риелторы — большой вопрос. А тот, кто решится на это, должен пройти серьезный экзамен. То есть одномоментно из работы на рынке выпадет много специалистов, которые брали на себя основную часть ведения сделки с недвижимостью.
«Если есть необходимость отрегулировать работу агентов, то можно было бы ввести такое понятие, как «помощник риелтора». Этот человек продолжал бы заниматься информационной частью риелторской работы, контактировать с покупателями и продавцами, трудиться «в полях». Организация такой работы — это больше половины трудозатрат, которые необязательно может и должен выполнять целый риелтор», — считает Владимир Давидович.
Корректировки нужны, но не такие радикальные
Эксперт по жилой недвижимости, учредитель агентства «Максимум Недвижимость» Петр Емельянов тоже остановился на самом спорном моменте нового законопроекта — отмене агентов.
«Не ясно, как точно будет работать механизм такого перехода, а также как переаттестовать в короткий срок всех агентов. Пока установлены сроки и сама процедура. Но справится ли существующая система с таким количеством людей, которым предстоит пройти аккредитацию, — вопрос. Равно как и то, как быть с такими людьми в переходный период», — считает Петр Емельянов.
Еще один вопрос — целесообразность отмены агентов. Сейчас в риелторской сфере сложилось такое разделение труда, которое оптимизировало все процессы. И эксперт уверен, что от этого вряд ли можно отойти.
«Есть, так скажем, пожелания, чтобы всей работой в работе с недвижимостью занимался один специалист — риелтор. Мне кажется, что этого не случится. Останется разделение труда, просто будут риелторы, которые будут работать непосредственно «на объекте», с клиентами, а будут риелторы, которые останутся юристами и будут сопровождать сделку на заключительном этапе», — говорит Петр Емельянов.
Он уверен, что большинство неплохих риелторов не сможет стать хорошими агентами. Равно как и наоборот: не все агенты-«продажники» окажутся риелторами. Это естественное разделение труда, у них совершенно разные функции и задачи, квалификации и знания.
«Сегодня риелтор — это юрист. Он может проверить документы, сделать какие-то выводы относительно истории объекта, составить договоры должным образом. Агент — продавец. Эти люди годами работали на переговорах, на выяснении потребностей клиентов и умении договариваться. Такие бизнес-процессы были сформированы давно», — говорит Петр Емельянов.
Он уверен, что количество специалистов может сократиться. Следовательно, это приведет к снижению качества услуг — пострадает в итоге потребитель.