Брестский депутат построил элитный дом на набережной. Цены могут шокировать даже минчан
Разобрались, как застройщику удалось обойти ограничения в историческом центре города и сколько стоят квартиры в доме, которые продавались только по специальной записи.
17.10.2024 / 07:00
Жилой дом «Жемчужина» на набережной Мухавца. Фото: БрестКАДпроект
Клубный дом с красивым названием «Жемчужина» сдали еще в мае 2023 года, но в его истории осталось немало белых пятен.
Современное здание занимает высокий берег главной водной артерии Бреста, реки Мухавец, и находится в пределах исторического центра города. Фасады дома заимствуют популярные в других странах решения прошлых лет: углы здания скруглены, стены оштукатурены в глубокий темный цвет, широкие террасы с панорамными видами, хаотично расположенные будто бы деревянные вертикальные ламели на фасаде.
Решение фасадов дома. Фото: Онлайнер
Дом состоит из двух секций. В той, которая обращена к реке, пять этажей и цоколь, в котором планировали разместить кафе и пункт проката спортивного инвентаря. Вторая секция, обращенная в сторону улицы Интернациональной, имеет четыре жилых этажа, а на нижнем нежилом планировали разместить помещение жилищного товарищества и два торговых пункта. Секции соединяет подземный паркинг на 39 машин, въезд в который осуществляется с улицы Карла Маркса.
Беседка с панорамным видом на реку. Фото: БрестКАДпроект
Над паркингом у берега реки обустроен внутренний дворик для жителей, где построена детская площадка и панорамная беседка, откуда можно любоваться видами на Мухавец. Вся территория огорожена от посторонних.
Идиллическую картину современной архитектуры и прекрасного места разрушает история появления комплекса, в которой не обошлось без манипуляций с общественным мнением.
Набережная Мухавца с новым домом. Фото: БрестКАДпроект
Заказчиком современного жилого комплекса «Жемчужина» выступила местная компания «Продом». Точнее, раньше она была местной, а сегодня ее официальный офис находится на улице Макаенка в Минске, в одном из домов района Vogue, построенного вдоль детской железной дороги.
Эта компания изначально занималась строительно-монтажными работами, а также производила на собственных мощностях металлические конструкции. В 2018 году фирма получила подряд на государственном объекте — строительстве нового трехэтажного корпуса городской больницы скорой помощи, который был сдан вовремя к празднованию 1000-летия Бреста.
Рендер окончательного варианта застройки участка. Фото: БрестКАДпроект
Проект «Жемчужины» выполнила фирма «БрестКАДпроект», одна из лучших проектных организаций в городе. Вместе с «Продомом» в качестве заказчика и генподрядчика они реализовали, например, злополучный 15-этажный дом на улице Морозова, 25, а также 24-квартирный дом на углу Морозова и Краснознаменной, который претерпел определенные изменения и в итоге был построен как офисное здание.
Однако самым знаковым примером их сотрудничества стала реализация в честь тысячелетнего юбилея города в 2019 году светомузыкального фонтана на пешеходной улице Советской. Как писали государственные издания, право на проектирование и строительство этого объекта было «предоставлено» обеим компаниям.
Рендер окончательного варианта застройки участка. Фото: БрестКАДпроект
Как мы писали ранее, «БрестКАДпроект» также сотрудничает с застройщиком спортивного клуба «Аматар», которым руководит бывший сотрудник Комитета госконтроля. В результате этого сотрудничества в историческом центре Бреста, в обход белорусского законодательства и охранных регламентов, был снесен под новую застройку целый ряд исторических зданий.
В 2021 году у компании «Продом» возникли финансовые трудности. В течение нескольких месяцев многим сотрудникам, которых в штате насчитывалось около тысячи, не выплачивали зарплаты.
Обманутые сотрудники устроили кампанию против своего работодателя, засыпав его десятками негативных отзывов на различных сервисах. Жаловались особенно на генерального директора Дьякова, о котором писали, что он урезает зарплаты как хочет и ничего не боится, потому что сам депутат.
Председатель Брестского горисполкома Александр Рогачук и директор «Продома», депутат горсовета Андрей Дьяков. Фото: телеграм-канал Александра Рогачука
На местных выборах в 2018 году беспартийный директор предприятия Андрей Владимирович Дьяков был избран депутатом Брестского городского совета депутатов по избирательному округу № 34. В этом статусе он находился до начала 2024 года, когда прошли очередные выборы.
Как хорошо известно, на несвободных белорусских выборах кандидатов от каждого округа фактически назначают, выбирая среди наиболее лояльных руководителей организаций и предприятий. Похоже, новый статус директора открыл для «Продома» и новые возможности.
На участке, где сегодня возведена «Жемчужина», еще недавно находилась заброшенная частная застройка — два дома и хозяйственные постройки по адресу улица Карла Маркса, 90, 92, 94.
Место довольно уникальное для плоского, как стол, Бреста. В городе не так много мест, где можно найти участок с перепадом высот в 1-2 метра, а здесь перепад составлял целых 6 метров. Да еще находился прямо у реки. Градостроители, понимая ландшафтную ценность, отвели его под место для отдыха жителей всего города.
Все хорошо знают о существовании генеральных планов, но на развитие и застройку городов они оказывают минимальное влияние.
Основными для реального проектирования городов являются документы более низкого уровня — проекты детальной планировки, которые разрабатываются для отдельных районов и четко и конкретно диктуют регламенты по их застройке.
В августе-сентябре 2018 года горисполком проводил общественное обсуждение по детальному плану исторической части Бреста, разработанному специалистами БелНИИПградостроительства. В приложенных материалах можно найти схему с разделением на функциональные зоны и эскиз застройки, которые показывают планы градостроителей.
В детальном плане исторической части Бреста, который был вынесен на общественное обсуждение, участок (место обведено кружочком) был полностью отведен под парк с высокой посещаемостью. Два объекта к западу, обведенные желтым цветом, это амфитеатр и ЗАГС
В детальном плане исторической части Бреста территория, на которой построен дом, обозначена зеленым цветом с тройной штриховкой и аббревиатурой ЛР1-о. Согласно легенде к схеме, так в проекте обозначены парковые территории с высокими рекреационными нагрузками, с возможностью размещения объектов рекреационного назначения.
Это означает, что этой территорией на набережной Мухавца должны были активно пользоваться для отдыха все жители города, а не только небольшая группа избранных.
Всего несколько исключений на набережной было сделано для знаковых объектов — для нового здания ЗАГСа, о котором говорят уже несколько лет, и летнего амфитеатра. Но для каждого из них в проекте детальной планировки выделена отдельная зона общественной застройки — иначе нельзя.
Эскиз застройки из детального плана исторической части Бреста, который был вынесен на общественное обсуждение. На месте «Жемчужины» не предполагалась никакой застройки, кроме паркового павильона
Даже то, что проект жилого дома прошел общественное обсуждение, здесь не играет роли — в этом месте просто не могли разрешить проектировать что-либо, кроме парка. Чтобы построить на этой территории жилой дом, нужно было бы внести корректировки в проект детальной планировки и снова вынести его на общественное обсуждение. Однако с момента принятия этого документа никаких корректировок в него не вносилось.
Как же такое могло произойти? Вариантов не так много: либо положения проекта детальной планировки были сознательно проигнорированы местными властями под специальный проект «для своих», либо проект детальной планировки был утвержден вовсе не в том виде, в котором выносился на общественное обсуждение. Оба варианта, мягко говоря, далеки от законности.
В утвержденном исполкомом детальном плане исторической части Бреста участок (место обведено кружочком) уже не полностью отведен под парк, а разделен на две части. Левая часть совпадает с пятном застройки «Жемчужины»
В базе данных можно найти скрытое под неприметным названием постановление, которым 29 мая 2019 года был утвержден детальный план исторической части Бреста. И неожиданно в квартале под № 51 (стр. 178) то место, которое ранее полностью отводилось под парк, теперь оказалось разделено на две части, одна из которых совпадает с пятном застройки «Жемчужины».
Обратите внимание, утвержденный детальный план исторической части Бреста отличается от того, который выносился на обсуждение, то есть изменен без ведома жителей города.
Ценный участок достался «Продому»
Старая застройка на участке. Фото: realbrest.by
Старая застройка на участке. Фото: brestcity.com
Уже в следующем месяце за аренду участка площадью 0,322 га, о котором мечтает любой застройщик — прямо на набережной реки в историческом центре, — на аукционе поборолись три крупнейшие строительные организации города: «Полесьежилстрой», «Продом» и «Демарш».
Условием было снос старых построек за свой счет и благоустройство территории, равной по площади участку, отведенному под строительство.
Строительство в феврале 2022 года. Фото: БрестСИТИ
1 июля 2019 года Брестский городской исполнительный комитет выдал «Продому» разрешение на проектирование и строительство капитальных строений на этом участке. В апреле 2021 года на участке начался снос старых зданий, а вскоре за ним быстро стал расти железобетонный каркас клубного дома.
Схема разреза здания из материалов общественного обсуждения 2020 года
Общественное обсуждение (ОВОС) по самому проекту жилого дома прошло в июле-августе 2020 года совершенно незамеченным. Белорусское общество жило другими событиями — президентскими выборами и массовыми протестами, в которых Брест играл не последнюю роль. Сегодня страница обсуждения на сайте исполкома удалена, а материалы для ознакомления, размещенные в облачном хранилище, больше не доступны.
План застройки «Жемчужины», вынесенный на общественное обсуждение в 2020 году. Справа внизу чиновничья подпись: «Согласовано размещение проектируемого дома на данном участке». Секция у реки вытягивалась вдоль набережной и заходила на территорию, которая даже по новому проекту детальной планировки оставалась парковой зоной. Секцию в итоге укоротили, а на образовавшемся выступе построили беседку
На главный вопрос, как инженер-эколог «БрестКАДпроекта» смог обойти положения основного градостроительного документа для этой территории, мы уже получили ответ — в него были внесены совсем другие данные.
Но даже в таком виде остается ряд вопросов. Зона в документе отведена под общественную застройку, а не под жилую, а ограждение вокруг «Жемчужины» охватывает значительный участок той части, которая на бумаге осталась за парком, но сегодня здесь частная детская площадка и беседка только для жителей дома.
Рендер осени 2019 года. Изначально планировалось сделать секцию у реки значительно длиннее. Фото: virtualbrest.by
Зеленым цветом в документе обозначены именно ландшафтно-рекреационные территории общего пользования, в которые не включаются территории частных жилых комплексов. Получается, что и тут брестчан обвели вокруг пальца, чтобы дать владельцам больше, чем им полагалось.
Еще один вариант длинного дома в виде корабля. Вероятно, самый амбициозный по архитектуре, как минимум в разы более стильный по сравнению с тем, что получилось в итоге. Фото: БрестКАДпроект
«Продом» построил дом для своих?
«Жемчужина» — уникальный комплекс не только по месту своего расположения. Уникальны здесь и квартиры, их всего 38, среди которых 9 достаточно больших — площадью около 120—130 кв. м, а площадь одной из них составляет около 190 кв. м. Комфортными их делают и высокие потолки почти в 3 метра.
Дом «Жемчужина» и набережная Мухавца. Фото: Онлайнер
Впрочем, такие высокие потолки появились из-за того, что Министерство культуры ограничило высоту здания в пределах исторического центра до 5 этажей, хотя изначально его хотели сделать выше и шире. Также ведомство и градостроительный совет продиктовали необходимые отступы от линии набережной, чтобы дом не нависал над гуляющими там людьми.
Всего было рассмотрено более 10 вариантов архитектурного решения, в том числе в виде корабля, но от него отказались, как утверждает директор проектной организации Денис Сливка, потому что он казался слишком громоздким, а скорее всего, просто не вписался в отведенный участок. На рендерах видно, что вместо продолжения дома теперь стоит только беседка.
Закрытый двор дома «Жемчужина». Фото: Онлайнер
Еще одной проблемой, с которой, по словам Сливки, столкнулись при строительстве дома, стали последствия экономических санкций западных стран против режима Лукашенко. В доме пришлось заменить иностранное отопительное оборудование и лифты на отечественные, также уменьшился выбор материалов и оборудования для квартир.
На самом деле, дома с такими огромными квартирами появляются редко, особенно в областном центре, поскольку для них трудно найти покупателя. Тем более, что в таком месте и стоимость квадратного метра будет значительно выше. Здесь нужно быть точно уверенным, что на каждую квартиру найдется клиент.
Дом «Жемчужина» с беседкой. Фото: Онлайнер
«Жемчужина» не столкнулась с такой проблемой, хотя договоров на долевое строительство в нем ни с кем не заключали. Все квартиры были проданы по записи, которая велась во время строительства. Узнать о таком списке, напрашивается мысль, могли только свои?
Порталы, специализирующиеся на недвижимости, называют этот дом странным и даже «секретным».
Дом «Жемчужина» на углу улиц Интернациональной и Карла Маркса. Фото: Онлайнер
В этом доме по итогам июля статистика сделок зафиксировала рекордную для Бреста цену за квадратный метр — свыше $1700, а в целом квартира площадью около 126 квадратных метров с выходом на набережную стоила около $220 000. Это рекордная для города цена.
В другой секции стоимость квадратного метра составляет около $1000—1200 в эквиваленте. При этом средняя цена квадратного метра по городу — $820.
В мае 2024 года в доме купили четырехкомнатную квартиру площадью 124 квадратных метра за $205 000. Она стала самой дорогой квартирой среди тех, которые были куплены в этом году за пределами Минской области.
Планировка трехкомнатной квартиры
Летом на вторичный рынок также выставили сразу две квартиры в «Жемчужине» — трехкомнатные без отделки, каждая по 66,7 кв. м. За квартиры, из которых вид открывается не на Мухавец, а на хрущевку на улице Интернациональной, просили $87 000 и $95 000, то есть по $1305-1425 за квадратный метр.
Несмотря на ощутимую даже по меркам Минска цену, не говоря уже об областном центре, все квартиры в доме на сегодняшний день уже проданы.
Жилой дом «Жемчужина» на набережной Мухавца. Фото: БрестКАДпроект
{DONATE_PAYPAL}