У большасці ўгодаў куплі-продажу нерухомасці так альбо інакш прысутнічае інвестыцыйны складнік.
Нават набываючы нерухомасць дзеля ўласнага даху над галавой і не думаючы пра такую (нібыта) кітайскую грамату, як інвестыцыі, вы ўсё роўна ўкладаеце сродкі і маеце шанцы іх прымножыць.
Для гэтага не трэба быць вялікім эканамістам. Ужо сам здаровы сэнс падказвае, што ёсць галоўным у любых інвестыцыях: правільна зразумець перспектывы, каб адрэагаваць на магчымасці.
Рынак нерухомасці, канечне, не так часта змяняецца, як, напрыклад, рынак каштоўных папер, альбо яшчэ больш каштоўных металаў, альбо каляровых паперак з выявамі прэзідэнтаў.
Тым не менш, усё пералічанае знітавана паміж сабой. Як толькі чалавек надумаў заплаціць за нешта ўласныя грошы, тым больш у мэтах праз пэўны час «адбіць» укладанні з працэнтамі, сачыць за тэндэнцыямі рынку становіцца зусім не сумна. Вы вельмі хутка самі зразумееце, якія фактары, непасрэдна альбо ускосна, уплываюць на скокі коштаў вашага «нерухомага» набытку.
Не назва вёскі ўпрыгожвае чалавека…
Важна не месца, дзе сёння даражэй і прэстыжней, калі толькі ваша мэта — прыехаць за МКАД выключна хваліцца круцізной. Важна, як зменяцца, дакладней — на колькі вырастуць тут кошты заўтра. Яшчэ лепей — паслязаўтра. Бо выгода ад таго, што бачна любому, можа быць так хутка абмежавана заканадаўча, што і міргнуць не паспееце.
За капейкі вы купляеце надзел зямлі з фундаментам альбо нятанна вясковую хату ў маляўнічым месцы — па-першае, пытанне таннасці даволі адноснае, а па-другое, пытанне ў тым, у што капейкі выльюцца потым?
Вось перад вамі мясцовасць, у якой фазэнда вашай мары стаіць. Што чакае канкрэтную дадзеную мясцовасць? Куды рухаецца яе развіццё? Як яно адаб'ецца на коштах зямлі? А будаўніцтва?
Дапусцім, вы набываеце дзялянку зямлі ў 15 сотак з мэтай пабудаваць дом — наколькі далёка ад бліжэйшага гораду ён месціцца? На прыкладзе Мінска зразумела, што такі ўчастак, напрыклад, у Ждановічах ці Зацані будзе каштаваць у разы болей, чым за 15—20 кіламетращ альбо, тым больш, за 20-кіламетровай зонай ад МКАД. Пры ўсёй прэстыжнасці, некаторым месцам ля сталіцы даражэць амаль няма куды, прынамсі, не размяшчэнне будзе тут далей вырашальным.
Цуд некранутай прыроды
А ці няма часам непадалёк месцаў адпачынку? Нарач, Мінскае мора, а можа — рачулкі з пляжам, возера з рыбалкаю? Вы можаце выйграць на гэтым таксама. Прырода амаль дзікая, пляж не ўладкаваны як мае быць? Паверце, прыход цывілізацыі магчымы, мы такі жывём пакуль не недзе, а ў цэнтры Еўропы. Асабліва калі вы нацэліліся на хатку ўздоўж добрай аўтатрасы, не вельмі далёка ад буйнога горада, з натхняльнымі прыроднымі ландшафтамі. Думаеце, вы адзін любіце купацца, лавіць рыбу, збіраць грыбы і ягады, катацца на лыжах з узгоркаў? Отож. Пасадзіць маліну вакол хаткі не паспееце, як прыйдзе інвестар і збудуе які-небудзь, скажам, прыватны гатэль, рыбхоз ці базу адпачынку. І нават калі паляпшаць інфраструктуру прыватнік не знойдзецца (нашы людзі пры ўладзе здорава ўмець называць замежнікам многа лічбаў у коштах), сам факт наяўнасці маленькага раю прыемны і прыбытковы. Нават калі вёска будзе праз дзесяць гадоў глухой, цуд некранутай прыроды застанецца каштоўнасцю. Больш за тое, вядомыя выпадкі, калі пакупнікі звяртаюцца ў агенцтвы нерухомасці з просьбамі знайсці ім участак зямлі для будоўлі дома менавіта ў далечыні ад буйных дарог, на ўскрайку дзікага лесу. А адзін з жыхароў вёскі непадалёк ад Мінска неяк скардзіўся, што планы мясцовых уладаў пабудаваць забаўляльны цэнтр ў паўкіламетры ад яго дому прыйшліся частцы жыхароў паселішча не да густу: «Хіба дзеля шуму і тлуму я збег з гораду? Буду прадаваць і перасяляцца далей — хачу жыць на вёсцы». І гэта кажа чалавек, які толькі правёў усе камунікацыі ў новазбудаваны сімпатычны катэдж!
Сачыце за планамі ўладаў
Можна дадаць, што дзеля больш выгаднага продажу катэджу чалавеку можна было б дачакацца планаванага ўводу гоначнай трасы з гандлёвым цэнтрам і гатэлем. Месца рызыкуе стаць папулярным у сталічных жыхароў і гасцей сталіцы, як суседняе лясное возера, дзе ў летнюю спёку на берагах адчуваеш сябе як на людным пляжы ў Мармарысе. Ну, амаль…
Вы можаце па-рознаму ставіцца да навінаў палітыкі, можаце нават ігнараваць навіны эканомікі. Але нават у афіцыёзе ёсць для інвестара адзін сакральны момант. Сачыце за планамі ўладаў, што тычацца вашай мясцовасці! Абавязкова!
Набліжэнне межаў горада, падвядзенне камунікацый (асабліва прыроднага газу), будаўніцтва паблізу прэстыжных катэджных пасёлкаў — усё гэта вам пойдзе ў плюс, калі паспееце набыць раней за агульнае падаражанне.
Часам, акрамя вывучэння афіцыйных сайтаў, варта паслухаць нават плёткі мясцовага насельніцтва. Напрыклад, размовы пра другую МКАД хадзілі як мінімум гадоў за сем-восем да моманту, калі пра яе будаўніцтва было абвешчана афіцыйна. Яшчэ раней — пра ўключэнне ў межы горада часткі тэрыторыі бліжэйшых да Менску сельсаветаў. І цяпер чуткі пра перспектывы ходзяць, часам здаючыся нерэальнымі, але даючы глебу для роздумаў. А падумаць як раз грошай не каштуе.
Хацінка «з труску-пяску»?
Вы рашыліся. Знайшлі. Затэлефанавалі. Дамовіліся. Нават прыехалі. Нядорага? Што ў гэтай таннасці крыецца? Можа, падвох?
Банальна, але трэба прагледзець стан пабудоў перад набыццём. Падмурак, сцены, вокны, падлогі, дах… Гэта важней, чым тое, якім плотам абнесены ўчастак. Кошт плоту і рамонту падмурка можа быць зусім розны. Прыкіньце, у колькі можа абысціся тут рамонт, каб пачаць жыць: бывае, што танней знесці і пачаць капаць катлаван.
Галоўнае пытанне, на якое патрэбна даць сабе адказ, — што для вас асабіста лепш. Прасцей і выгадней набыць танна і патраціць энную суму на ўпарадкаванне — ці ўсё ж патрэбен стан, набліжаны да «заехаў і жыві», і вы гатовыя за гэта плаціць? Іншымі словамі, шмат папрацаваць перад тым, як набыць, ці ўжо пасля? Пытанне з індывідуальным, нават экзістэнцыйным адказам…
Рамонт forever?
Проста набыць хатку і праз дзесяць гадоў зарабіць на розніцы ў кошце — спрэчная ідэя. За хаткай, катэджам, нават лецішчам на шасці сотках зямлі трэба сачыць. Не ў тым сэнсе, што прыедуць і раскрадуць (хаця, калі не праводзіць на «фазэндзе» шмат часу, магчыма і такое). Важна, як маёмасць выглядае, як працуе рознага кшталту абсталяванне — ад печак да, калі такія ёсць, ахоўных сістэм. Час здольны ўнесці свае «праўкі», і калі вы раптам надумаеце знайсці на сваю маёмасць пакупніка, яго ўражанні і канчатковы выбар будуць залежаць ад увагі, нададзенай вамі сядзібе за гэтыя гады. Вядомыя прыклады, калі дамы ў даволі дарагіх месцах непадалёк ад Мінска падчас продажу значна гублялі ў коштах толькі таму, што гаспадар не здолеў своечасова пафарбаваць, прыбіць, падліць бетону і абнавіць плот. Так што прыйдзецца сачыць за бягучым рамонтам і, як мінімум, не запускаць хатку і ўчастак. Лопухі ў рост чалавека, за якімі хаваюцца вінаград і парэчкі, зусім не паляпшаюць прыцягальнасць і ўтульнасць сядзібы.
З пункту гледжання зручнасці рамонту і ўладкавання будзе вельмі карысна мець паблізу заводы. Вядома, не любыя, а канкрэтна будматэрыялаў. І не адразу за плотам, барані Божа. У прынцыпе, добрая крама будматэрыялаў пад бокам таксама някепскі бонус, калі задавальняюць кошты і асартымент. Усё, што дапаможа ашчаджаць на дастаўцы матэрыялаў для будаўніцтва і рамонту, не шкодзячы наваколле, вам на карысць. Але ацаніць гэта атрымліваецца, толькі калі за будаўніцтвы з рамонтамі ўзяўся. Паэзія прыроды адразу змяняецца прозай коштаў на блокі і цэмент… Тут не горад, не ўратуе ЖЭС — тут трэба гаспадар!
Цёплае месца
Трэба таксама ўлічыць, што любое абсталяванне для абагрэву, ад печкі да газавага катла, мусіць хоць час ад часу выкарыстоўвацца. Асабліва гэта тычыцца ацяплення на цвёрдым паліве. Калі не паліць печку, кацёл або камін адну-адзіную зіму, увесну вы рызыкуеце прыехаць у адсырэлы дом, які не атрымліваецца адразу абагрэць — усё дыміць і працуе праз пень-калоду. Пасля адсутнасці ўзімку могуць чакаць сюрпрызы і з вадой: калонка замерзла, трубу прарвала, і, пакуль вас не было, добрыя супрацоўнікі водаканалу перакрылі ўчастак з паломкай і забыліся… Калі ж вы жывяце ў набытым доме ўвесь час, вырашаеце ўсе магчымыя праблемы прасцей — па меры іх з'яўлення.
У ідэале, «маёнтак» выйграе ад мадэрнізацыі і паляпшэння ўмоў пражывання ў ім. Нават у звычайнай вясковай драўлянай хаце ў наш час не праблема зрабіць сучасныя ацяпленне, водазабеспячэнне і аздабленне. Бывае, людзі робяць гэта менавіта дзеля таго, каб некалі лепш прадавалася — і не памыляюцца. Бо нават адно падвядзенне газу да дома аўтаматычна падвышае кошт у сярэдні на тысяч 10, калі пераводзіць на даляры. Зрэшты, часам пасля рэканструкцыі ды рамонту гаспадары, адчуўшы камфорт абнаўлення, вырашалі не прадаваць дом і заставаліся жыць у ім самі. Альбо канчаткова перабіраліся на вёску ці лецішча са сталіцы… Мадэрнізацыя пакуль не шкодзіла нікому, справа толькі ў густах і кашальках… але гэта ўжо зусім, зусім іншыя гісторыі…
Некалькі лічбаў для роздуму
1. За апошнія 13 гадоў кошты на нерухомасць у ваколіцах Мінска выраслі прыкладна ў 10 разоў, а калі ўлічваць правядзенне камунікацый і іншае паляпшэнне жыццёвай прасторы (новыя крамы, дарогі, змены афіцыйнага статусу мясцовасці, з'яўленне новых катэджных забудоў і г.д.), то месцамі і нашмат болей.
2. За гэты ж час падаткі на прыватную зямлю і пабудовы ў 20-кіламетровай зоне вакол МКАД выраслі ў сярэднім ў 2,5—3 разы. Чым бліжэй горад, тым стаўка падатку вышэй, а з другой паловы 2010-х двойчы праводзілася пераацэнка кадастравых коштаў на зямлю.
3. За кастрычнік 2014 года ў параўнанні з вераснем сярэдні кошт рэальных здзелак куплі-продажу нерухомасці ў Мінскім раёне вырас больш як на 20 адсоткаў. І гэта пры тым, што здзелак стала на 6 адсоткаў менш.
