Избыточное строительство: может ли любовь белорусов инвестировать деньги в квартиры привести к кризису на рынке недвижимости?
Население Беларуси уменьшается, но строительный бум в стране продолжается. Посмотрели, как работает эта аномалия и как жажда белорусов бетонировать деньги уже начинает влиять на рынок недвижимости.
Белорусы любят строить квартиры
Несмотря на стабильное сокращение населения, объемы строительства в Беларуси остаются на высоком уровне, а цена метра обновляет рекорды.
Ранее «Наша Ніва» уже сравнивала темпы строительства в Беларуси с тремя соседними странами Евросоюза: Польшей, Литвой и Латвией.
В итоге оказалось, что по количеству построенных новых квартир за последние 20 лет в пересчете на 10 тысяч населения Беларусь опережает всех соседей.
При этом нужно понимать, что в Литве и особенно в Латвии сокращение населения от пиковых показателей начала 1990‑х было значительно большим, чем в Беларуси. Но с Польшей ситуация иная.
За последние 30 лет население в Беларуси только по официальным данным сократилось более чем на 11% — с около 10,2 миллиона человек в 1995‑м до 9,05 миллиона в 2026-м.
Если добавить к этому тот факт, что белорусская статистика считает жителями страны всех, кто имеет прописку, а не фактически проживает, то сокращение будет еще более значительным. Но поскольку в таком случае назвать точную цифру невозможно, то опираться будем на официальные 11,3%.
В Польше за то же время население сократилось менее чем на 3% — с 38,4 миллиона в 1995‑м до 37,3 миллиона в 2026-м.
Почему логика не работает
Кажется, что в ситуации, когда население перманентно сокращается, должны либо объемы строительства заметно уменьшаться, либо цены идти вниз или по крайней мере оставаться на одном уровне.
В Беларуси же наблюдается обратная ситуация — недвижимость продолжают строить стабильно много, а цены за последние несколько лет показывают рекордный рост. В Минске квадрат по предложениям уже перевалил отметку $2500. Но растут цены не только в столице.
Количество построенного жилья в течение последних десяти лет довольно стабильно. Ежегодно в Беларуси появляется около 48 тысяч новых квартир.
Меньше всего было построено в 2017‑м — 43100. А в 2021‑м и 2025‑м строили более чем по 50 тысяч квартир — 52400 и 50200 соответственно.
Цифры показывают, что даже на фоне массовой волны эмиграции после 2020—2022 годов строительство не только не просело, но и немного подросло по сравнению со второй половиной 2010-х.
Почему так происходит?
Причин, почему в Беларуси продолжают строить много нового жилья, довольно много, но часть из них имеет исключительно белорусский характер.
Лев Львовский, академический директор BEROC, экономист и демограф, отмечает, что демография в Беларуси напрямую не коррелирует с рынком жилья.
«Если смотреть базово, то численность населения у нас действительно стабильно сокращается и это будет продолжать происходить в будущем. С этой точки зрения можно предполагать, что нам уже больше не нужно строить новое жилье.
Но с другой стороны, Беларусь — страна, которая не так давно отошла от бедности, это страна среднего догоняющего уровня развития, поэтому у нас еще до сих пор не сильно удовлетворен спрос на жилье. Условный средний белорус в плане жилья живет хуже, чем хотел бы», — объясняет Львовский.
И здесь важно, на какое жилье в будущем сохранится спрос, а какое станет менее востребованным.
По мнению эксперта, прежде всего в ближайшие годы будет сохраняться спрос на переезд в квартиры большего размера с несколькими комнатами.
«Растет уровень зарплат, поэтому люди будут продолжать улучшать свои жилищные условия. Другой фактор — это продолжение урбанизации, когда люди продолжают переезжать из сельской местности в малые города, а из малых городов — в большие.
Поэтому в зависимости от города может вырисовываться разная картина, когда где-то новое жилье действительно больше не нужно, а в других, даже при том, что население страны сокращается, спрос может продолжать расти», — говорит Львовский.
Объемы строительства по стране очень разные
При этом даже сейчас видно, что объемы строительства в разных городах страны при почти одинаковой численности населения существенно различаются. Так, например, с 2012 года в Бресте и Гродно построили жилья в среднем в 1,6—1,7 раза больше, чем в Витебске и Могилеве.
Гродно и Брест, в отличие от областных центров на востоке, прирастают в населении. Кроме того, на более высокие темпы строительства влияют более высокие зарплаты и туризм.
Оба западных областных центра пользуются спросом у туристов, поэтому все больше жилья в центре идет под посуточную аренду, а люди из тех квартир переезжают в новые.
По районным центрам с населением более 100 тысяч человек также можно найти существенную разницу. Например, в Мозыре за этот же период жилья построили в два раза больше, чем в Орше.
Естественно, что даже в условиях сокращения населения в Минск будут продолжать переезжать люди со всей страны.
Но вместе с тем в столице строят много так называемого инвестиционного жилья.
Львовский считает, что именно в этом сегменте может появиться тот самый перекос, когда спрос есть на один тип квартир, а количество предложений растет в другом сегменте.
Спрос разойдется с предложением
«Последние несколько лет в Беларуси существует такое явление, как перегрев экономики. В частности, средняя зарплата растет значительно быстрее, чем ВВП. Эти дополнительные деньги люди хотят как-то сохранить, в том числе через традиционный страх инфляции. И по ряду причин, среди которых есть как невысокий уровень финансовой грамотности, так и санкции, в Беларуси один из самых популярных методов сбережения — это покупка недвижимости.
И если мы ведем речь об инвестиционном жилье, то здесь у нас самая распространенная категория — это однушки в новостройках. Возможно, не в домах с самым высоким качеством, так как если люди что-то накапливают, то это скорее суммы на покупку недорогой однушки, чем на двушку или трешку», — объясняет экономист.
Из-за этого, по мнению Львовского, тенденции долгосрочного спроса могут разойтись с тем, что люди строят сейчас.
«Мы не будем говорить, что на рынке образуется пузырь и квартиры вообще никому не будут нужны. Скорее получится такой сценарий, когда людям необходимы многокомнатные квартиры, которые они станут приобретать для улучшения качества жизни, а среди предложений будет много тех самых студий, которые и окажутся на пике пузыря», — объясняет Львовский.
Аномалия в «Минск-Мире»
И уже сейчас на примере Минска можно наблюдать эффект избыточного строительства в определенном сегменте. Кроме того, что из 6500 квартир в продаже в пределах МКАД более половины (3700) приходится на «Минск-Мир», из этих 3700 квартир около 3000 — однокомнатные.
Для сравнения: за пределами «Минск-Мира» в столице продается всего около 550 однокомнатных квартир.
Ситуация с «Минск-Миром» довольно показательная, так как уже начинают появляться первые звоночки, что квартир там построили намного больше, чем готов переварить рынок.
Это единственный район города, где в течение сентября упала средняя цена метра.
Кроме того, в «Минск-Мире» хватает желающих сдавать квартиру с голыми стенами. Сейчас висит 11 таких объявлений, хотя раньше они были единичные. Кроме того, точно не известно, как много квартир в «Минск-Мире» годами продолжают стоять с голыми стенами и не появляются в продаже или в аренде.
Может ли произойти обвал цен?
Поскольку более 80% квартир, выставленных на продажу в «Минск-Мире», — это однокомнатные, то проседание цен в этом районе может повлиять только на однокомнатные квартиры в остальной части столицы. Двух—, трех— и четырехкомнатные квартиры это не затронет.
Но при сохранении нынешних тенденций количество пустых квартир будет и дальше расти, так как люди продолжат бетонировать деньги, поскольку многие считают это лучшим способом сохранить сбережения.
И по крайней мере пока в Беларуси невысокий налог на жилье и относительно низкие коммунальные платежи (за исключением бизнес-апартаментов), много жилья может продолжать годами стоять с голыми стенами, тем самым накапливая на будущее навес из инвестиционных квартир.
Комментарии
Вечно вам все не так))