Залішняе будаўніцтва: ці можа любоў беларусаў інвеставаць грошы ў кватэры прывесці да крызісу на рынку нерухомасці?
Насельніцтва Беларусі меншае, але будаўнічы бум у краіне працягваецца. Паглядзелі, як працуе гэтая анамалія і як прага беларусаў да бетанавання грошай ужо пачынае ўплываць на рынак нерухомасці.
Беларусы любяць будаваць кватэры
Нягледзячы на стабільнае скарачэнне насельніцтва, аб'ёмы будаўніцтва ў Беларусі застаюцца на высокім узроўні, а цана метра абнаўляе рэкорды.
Раней «Наша Ніва» ўжо параўноўвала тэмпы будаўніцтва ў Беларусі з трыма суседнімі краінамі Еўрасаюза: Польшчай, Літвой і Латвіяй.
У выніку атрымалася, што па колькасці пабудаваных новых кватэр за апошнія 20 гадоў у пераліку на 10 тысяч насельніцтва Беларусь апярэджвае ўсіх суседзяў.
Пры гэтым трэба разумець, што ў Літве і асабліва ў Латвіі скарачэнне насельніцтва ад пікавых паказчыкаў пачатку 1990‑х было значна большым, чым у Беларусі. Але з Польшчай сітуацыя іншая.
За апошнія 30 гадоў насельніцтва ў Беларусі толькі паводле афіцыйных звестак скарацілася больш чым на 11% — з каля 10,2 мільёна чалавек у 1995‑м да 9,05 мільёна ў 2026-м.
Калі дадаць да гэтага той факт, што беларуская статыстыка лічыць жыхарамі краіны ўсіх, хто мае прапіску, а не фактычна жыве, то скарачэнне будзе яшчэ больш значным. Але паколькі ў такім выпадку назваць дакладную лічбу немагчыма, то абапірацца будзем на афіцыйныя 11,3%.
У Польшчы за той жа час насельніцтва скарацілася менш чым на 3% — з 38,4 мільёна ў 1995‑м да 37,3 мільёна ў 2026-м.
Чаму логіка не працуе
Падаецца, што ў сітуацыі, калі насельніцтва перманентна скарачаецца, мусяць або аб’ёмы будаўніцтва прыкметна меншаць, або цэны ісці ўніз ці прынамсі заставацца на адным узроўні.
У Беларусі ж назіраецца адваротная сітуацыя — нерухомасць працягваюць будаваць стабільна шмат, а цэны за апошнія некалькі гадоў паказваюць рэкордны рост. У Мінску квадрат па прапановах ужо пераваліў адзнаку $2500. Але растуць цэны не толькі ў сталіцы.
Колькасць пабудаванага жылля цягам апошніх дзесяць гадоў даволі стабільная. Штогод у Беларусі з’яўляецца каля 48 тысяч новых кватэр.
Менш за ўсё было пабудавана ў 2017‑м — 43100. А ў 2021‑м і 2025‑м будавалі больш чым па 50 тысяч кватэр — 52400 і 50200 адпаведна.
Лічбы паказваюць, што нават на фоне масавай хвалі эміграцыі пасля 2020—2022 гадоў будаўніцтва не толькі не прасела, але і крыху падрасло ў параўнанні з другой паловай 2010-х.
Чаму так адбываецца?
Прычын, чаму ў Беларусі працягваюць будаваць шмат новага жытла, даволі шмат, але частка з іх мае выключна беларускі характар.
Леў Львоўскі, акадэмічны дырэктар BEROC, эканаміст і дэмограф, адзначае, што дэмаграфія ў Беларусі напрамую не карэлюе з рынкам жытла.
«Калі глядзець базава, то колькасць насельніцтва ў нас сапраўды стабільна скарачаецца і гэта будзе працягваць адбывацца ў будучыні. З гэтага пункту гледжання можна меркаваць, што нам ужо больш не трэба будаваць новае жыллё.
Але з іншага боку, Беларусь — краіна, якая не так даўно адышла ад беднасці, гэта краіна сярэдняга даганяючага ўзроўню развіцця, таму ў нас яшчэ дагэтуль не моцна задаволены попыт у жытле. Умоўны сярэдні беларус у плане жытла жыве горш, чым хацеў бы», — тлумачыць Львоўскі.
І тут важна, на якое жытло ў будучыні захаваецца попыт, а якое стане менш запатрабаваным.
На думку эксперта, перш за ўсё ў бліжэйшыя гады будзе захоўвацца попыт на пераезд у кватэры большага памеру з некалькімі пакоямі.
«Расце ўзровень заробкаў, таму людзі будуць працягваць паляпшаць свае жыллёвыя ўмовы. Іншы фактар — гэта працяг урбанізацыі, калі людзі працягваюць пераязджаць з сельскай мясцовасці ў малыя гарады, а з малых гарадоў — у вялікія.
Таму ў залежнасці ад горада можа вымалёўвацца розная карціна, калі недзе новае жытло сапраўды больш не патрэбнае, а ў іншых, нават пры тым, што насельніцтва краіны скарачаецца, попыт можа працягваць расці», — кажа Львоўскі.
Аб'ёмы будаўніцтва па краіне вельмі розныя
Пры гэтым нават цяпер бачна, што аб'ёмы будаўніцтва ў розных гарадах краіны пры амаль аднолькавай колькасці насельніцтва істотна адрозніваюцца. Так, напрыклад, з 2012 года ў Брэсце і Гродне пабудавалі жытла ў сярэднім у 1,6—1,7 разу больш, чым у Віцебску і Магілёве.
Гродна і Брэст, у адрозненне ад абласных цэнтраў на ўсходзе, прырастаюць у насельніцтве. Апроч таго, на больш высокія тэмпы будаўніцтва ўплываюць больш высокія заробкі і турызм.
Абодва заходнія абласныя цэнтры карыстаюцца попытам у турыстаў, таму ўсё больш жытла ў цэнтры ідзе пад пасутачную арэнду, а людзі з тых кватэр пераязджаюць у новыя.
Па раённых цэнтрах з насельніцтвам больш за 100 тысяч чалавек таксама можна адшукаць істотную розніцу. Напрыклад, у Мазыры за гэты самы перыяд жытла пабудавалі ў два разы больш, чым у Оршы.
Натуральна, што нават ва ўмовах скарачэння насельніцтва ў Мінск будуць працягваць пераязджаць людзі з усёй краіны.
Але разам з тым у сталіцы будуюць шмат так званага інвестыцыйнага жытла.
Львоўскі лічыць, што менавіта ў гэтым сегменце можа з'явіцца той самы перакос, калі попыт ёсць на адзін тып кватэр, а колькасць прапаноў расце ў іншым сегменце.
Попыт разыдзецца з прапановай
«Апошнія некалькі гадоў у Беларусі існуе такая з'ява, як перагрэў эканомікі. У прыватнасці, сярэдні заробак расце значна хутчэй, чым ВУП. Гэтыя дадатковыя грошы людзі хочуць неяк захаваць, у тым ліку праз традыцыйную боязь інфляцыі. І па шэрагу прычын, сярод якіх ёсць як невысокі ўзровень фінансавай граматнасці, так і санкцыі, у Беларусі адзін з самых папулярных метадаў зберажэння — гэта купля нерухомасці.
І калі мы вядзем гаворку пра інвестыцыйнае жытло, то тут у нас самая распаўсюджаная катэгорыя — гэта аднушкі ў новабудоўлях. Магчыма, не ў дамах з самай высокай якасцю, бо калі людзі нешта назапашваюць, то гэта хутчэй сумы на куплю недарагой аднушкі, чым на двушку ці трошку», — тлумачыць эканаміст.
Праз гэта, на думку Львоўскага, тэндэнцыі доўгатэрміновага попыту могуць размінуцца з тым, што людзі будуюць цяпер.
«Мы не будзем казаць, што на рынку будзе бурбалка і кватэры наогул нікому не будуць патрэбныя. Хутчэй атрымаецца такі сцэнар, калі людзям неабходныя шматпакаёвыя кватэры, якія яны будуць набываць для паляпшэння якасці жыцця, а сярод прапаноў будзе шмат тых самых студый, якія і акажуцца на піку бурбалкі», — тлумачыць Львоўскі.
Анамалія ў «Мінск-Свеце»
І ўжо цяпер на прыкладзе Мінска можна назіраць эфект залішняга будаўніцтва ў пэўным сегменце. Апроч таго, што з 6500 кватэр у продажы ў межах МКАД больш за палову (3700) прыпадае на «Мінск-Свет», з гэтых 3700 кватэр каля 3000 — аднапакаёўкі.
Для параўнання: за межамі «Мінск-Света» ў сталіцы прадаецца ўсяго каля 550 аднапакаёвак.
Сітуацыя з «Мінск-Светам» даволі паказальная, бо ўжо пачынаюць з'яўляцца першыя званочкі, што кватэр там набудавалі нашмат больш, чым гатовы пераварыць рынак.
Гэта адзіны раён горада, дзе цягам верасня ўпала сярэдняя цана метра.
Апроч таго, у «Мінск-Свеце» хапае ахвотных здаваць кватэру з голымі сценамі. Цяпер вісіць 11 такіх аб'яў, хоць раней яны былі адзінкавыя. Апроч таго, дакладна не вядома, як шмат кватэр у «Мінск-Свеце» гадамі працягваюць стаяць з голымі сценамі і не з'яўляюцца ў продажы ці ў арэндзе.
Ці можа адбыцца абвал цэн?
Паколькі больш за 80% кватэр, выстаўленых на продаж у «Мінск-Свеце», — гэта аднапакаёўкі, то прасяданне цэн у гэтым раёне можа паўплываць толькі на аднапакаёвыя кватэры ў астатняй частцы сталіцы. Двух—, трох– і чатырохпакаёвыя кватэры гэта не закране.
Але пры захаванні цяперашніх тэндэнцый колькасць пустых кватэр будзе і далей расці, бо людзі працягнуць бетанаваць грошы, паколькі многія лічаць гэта найлепшым спосабам захаваць зберажэнні.
І прынамсі пакуль у Беларусі невысокі падатак на жытло і адносна нізкія камунальныя плацяжы (за выключэннем бізнэс-апартаментаў), шмат жытла можа працягваць гадамі стаяць з голымі сценамі, тым самым назапашваючы на будучыню навес з інвестыцыйных кватэр.
Цяпер чытаюць
Арыштаваны сенатар Карпіцкі, галоўны доктар Брэсцкай абласной бальніцы14
Каментары
Вечно вам все не так))