Kvaternaje pytańnie: ci budzie u 2010 hodzie daražeć žyllo?

Analiz rynka nieruchomaści Biełarusi.

Kvaternaja tema pa-raniejšamu źjaŭlajecca adnoj z samych nadzionnych dla biełarusaŭ. Ryełtary, zabudoŭščyki, prastaŭniki ministerstvaŭ u adzin hołas kažuć, što zaraz stan rynka vypraviŭsia i žytło (jak kupla-prodaž, tak i arenda) budzie tolki raści ŭ canie. Heta značyć varta kuplać siońnia, bo zaŭtra budzie daražej. Ci tak heta? Pasprabujem razabracca.

Na siońnia na rynku nieruchomaści Biełarusi skłałasia nastupnaja karcina. Zaraz 1 kv. mietr žytła ŭ Minsku kaštuje $1300–1700 na druhasnym rynku (kali razhladać košty na navabudy, dyk $900-1500), u Harodni — $700–1300, u Mahilovie — $800–1200, u Rahačovie — $460–590, u Połacku — $570–790.

Dalejšy analiz pa rynku nieruchomaści budziem vieści pa Minsku, ale varta adznačyć —

dynamika źmianieńnia koštaŭ na kvatery pa ŭsioj Biełarusi prykładna adnolkavaja.

Spačatku praanalizujem, jakija ceny na kvadratny mietr byli ŭ Minsku ŭ roznyja hady.

Kropkaj adliku na arhanizavanym rynku nieruchomaści možna ličyć 1999 hod.

Tak, u 1999 hodzie kvadratny mietr adpakajovaj kvatery (35 kv.m.) u spalnym mikrarajonie kaštavaŭ u siarednim $350. Ale kryzisnyja źjavy ŭ ekanamicy jašče byli davoli mocnyja. Da taho ž prapanova kvater amal u 5 razoŭ pieravyšała popyt (14 563 suprać 3 307). Tamu košty na kvatery praciahvali padać. I ŭžo ŭ 2000 hodzie siaredni košt kvadratnaha metra dasiahnuŭ $275. Zaraz ciažka ŭjavić, ale

adnapakajovaja kvatera ŭ Čyžoŭcy ci Šabanach tady kaštavała $9500.

Z 2001 hoda nazirajecca rost na rynku žytła. Adnym z pryjarytetaŭ Prahramy sacyjalna-ekanamičnaha raźvićcia Respubliki Biełaruś stała mienavita žyllovaje budaŭnictva. Byŭ pryniaty šerah zachadaŭ dla palapšeńnia situacyi na žyllovym rynku. Ministerstvam i viedamstvam davodzilisia pakazčyki pa abjomu ŭvoda novaha žytła na nastupny hod, što stała surjoznym katalizataram novaha budaŭnictva. Zdavałasia b, pačało ŭvodzicca bolš žytła, i heta pavinna jašče źnizić ceny na rynku. Rost budaŭničaj haliny paciahnuŭ za saboj rost i inšych siektaraŭ biełaruskaj ekanomiki. U dadatak, u biełaruskuju ekanomiku pačali pastupać surjoznyja srodki ad naftavaha ekspartu. I voś užo 2002 hodzie siaredni košt kv. m. žytła adpakajoŭki ŭ Minsku składaje $360. Usie nastupnyja hady nazirajecca tendencyja rostu koštaŭ kvadratnaha metra: 2003 h. — 450 dał.\kv.m., 2004 h. — 620 dał.\kv.m., 2005 h. — 900 dał.\kv.m., 2006 h. — 1100 dał.\kv.m., 2007 h. — 1 900 dał.\kv.m., 2008 h. — 2 000 dał.\kv.m.

Svajho apahieja košty na 1 kv.m. žytła dasiahnuli letam 2008 hoda. Dalejšy rost cen byŭ prypynieny suśvietnym kryzisam. Heta adčuŭ na sabie pieršasny rynak (navabudy), bo mieŭ bolšuju zaležnaść ad kredytnych resursaŭ.

Užo letam 2009 hoda siaredni košt kv.m. dasiahnuŭ $1500. U kancy hoda da kryzisnych źjaŭ u ekanomicy dadałosia siezonnaje padzieńnie koštaŭ na kvatery. I ŭžo

siońnia adnapakajovaja kvatera (35 kv.m.) ŭ panelnym domie ŭ spalnym rajonie Minska kaštuje $43–46 tysiačy.

Ale jak budzie raźvivacca situacyja na rynku, ci varta čakać panižeńnia ci pavyšeńnia koštaŭ na kvatery? Ryełtary ŭ katory raz prahnazujuć rost koštaŭ na kvatery, ale ich prahnozy davoli strymanyja — rost u miežach 3%. Prahnoz hruntujecca na tym, hadavoje zadańnie pa budaŭnictvu žylla źnižana na 200 tys.kv.m u paraŭnańni z 2009 hodam da 1,2 młn.kv.m. Taksama jany adznačajuć, što

rynak budaŭnictva Biełarusi zakryty ad zamiežnych kampanij.

Biezumoŭna, hetyja faktary syhrajuć svaju rolu na rynku, ale varta źviarnucca da faktaraŭ rostu koštu žytła z 2001 pa 2008 hh. I my pabačym, što asnoŭnymi faktarami byli rost pakupnoj zdolnaści ŭsich hrup nasielnictva, dastupnaść kredytavańnia, i što asabliva važna, — pavieličeńnie pamieraŭ lhotnaha kredytavańnia.

Varta pryhadać «załatyja hady» biełaruskaj madeli ekanomiki, kali jana była ŭmacavanaja dalarami ad naftavaha ekspartu, biełaruskija tavary biez anijakich pieraškod płyli rakoj na rasiejski dy inšyja rynki. Šmat jakija katehoryi nasielnictva mahli atrymać adnosna dastupnyja kredyty na roznyja patreby i, asabliva, na žyllovaje budaŭnictva. Čarhaviki, maładyja siemji, milicyjanty, rabotniki bankaŭ i inšyja katehoryi nasielnictva… — pracavała šmat prahram dla atrymańnia imi lhotnych kredytaŭ na nabyćcio kvater ci budaŭnictva. Častka biełarusaŭ pracavała za miežami krainy, u pieršuju čarhu ŭ Rasii, a hrošy vieźli dachaty i ŭkładali ŭ nieruchomaść.

Kryzis udaryŭ pa ŭsich siektarach biełaruskaj ekanomiki, ale ŭ pieršuju čarhu zakranuŭ bankaŭski siektar, mnohija biełarusy byli vymušanyja viarnucca dachaty z zamiežnych zarobkaŭ, šmat jakija pramysłovyja pradpryjemstvy pierajšli na čatyrochdzionny pracoŭny tydzień.

Na pačatku 2009 hada bolšaść bankaŭ prynili vydaču kredytaŭ, ź leta nahladałasia pastupovaje adnaŭleńnie kredytvańnia, ale pracentnyja staŭki dasiahajuć 25% hadavych. Bolšaść bankaŭ sutykajecca z rostam prablemnych kredytaŭ. Praktyčna na ŭsich pradpryjemstvach byli abrezanyja premijalnyja fondy, dadatkovyja zarpłatnyja fondy zusim byli skasavanyja. Na pryvatnych kampanijach pačalisia skaračeńni jak šerahovaha piersanału, tak i menedžmientu. Inšymi słovami, dachody nasielnictva i hrašovyja rezervy papaŭźli ŭniz. I pakul ab źmienach da lepšaha nie vypadaje havaryć.

Faktaraŭ, jakija ŭździejničajuć na rynak nieruchomaści, davoli šmat, ale samy hałoŭny ź ich — heta pakupnaja zdolnaść nasielnictva. Reziervy ŭ aščadnych biełarusaŭ pakul jość. Na hetym i hulajuć ryjełtary i zabudoŭščyki, jakija prahnazujuć rost koštaŭ i rajać kuplać žytło zaraz.

Ale z pryviedzienaha analizu možna zrabić vyvad, što košt kvadratnaha mietra raści ŭ bližejšy čas nie budzie (mahčymyja siezonnyja vyhańni na asobnych siehmientach), a da kanca 2010 hoda mahčymaje navat źnižeńnie koštaŭ na 1–3%.

Kaniešnie, kali vy majecie 70–80% ad koštu kvatery na rukach, tady možna ŭziać kredyt na reštu i kupić kvateru zaraz. Kali ž aznačanych adsotkaŭ niama, to vielmi niepažadana ŭłazić u kredyty.

Pry hetym, kali ŭ vas jość 70% ad minimalnaha koštu 1-pakajovaj kvatery (45 000*0,7=31.500 dalaraŭ), to možna zrabić chitrej. Hetaja suma na bankaŭskim rachunku pry isnujučych zaraz staŭkach pa depazytach budzie davać vam štomiesiac $205–210. Heta ciapierašni siaredni košt arendy 1-pakajovaj kvatery z meblaj. Tym samym vy faktyčna nie hublajecie hrošy na arendzie, žyviecie ŭ hatovaj kvatery, što daje vam čas jašče paźbirać hrošy i abyścisia biez kredyta dla nabyćcia ŭłasnaha žytła.

• 0
• 0
• 0
• 0
• 0
• 0
• 0
• 0