Ипотека 100%. Как инженер — «опытный мигрант» — строит в Нидерландах квартиру

Айтишник живет в арендной квартире, но в следующем году может переехать в собственное жилье. В 2024 году он получил ипотеку на покупку новой квартиры. Дом пока на стадии строительства, его планируют построить до конца 2026 года. Алан рассказал devby.io об особенностях получения ипотеки в Нидерландах на новое жилье.

Ипотека покрывает 100% стоимости жилья

— В Нидерландах можно получить до 100% стоимости жилья в ипотеку плюс деньги на первоначальное обустройство жилья. Такая ипотека доступна не только гражданам, но и иностранцам с видом на жительство.

Максимальная сумма ипотеки зависит от вашего дохода и энергетической маркировки жилья. У нового жилья она обычно высокая — A+++ или выше. Поэтому максимальный размер ипотеки может даже немного превышать ваш текущий пятилетний годовой доход. А минимальная зарплата «опытного мигранта» в возрасте 30+ составляет примерно 73 717 евро в год, включая отпускные.

Текущая процентная ставка при 100% ипотеке на срок 30 лет в последние годы — около 4% с фиксацией на 10 лет. Но разрешается добровольно выплачивать и больше — до 10% стоимости жилья в год.

В стране также существует Национальная ипотечная гарантия (NHG). Если жилье стоит менее 477 000 евро (450 000 евро для жилья с меньшей энергоэффективностью) — ипотека подпадает под NHG, и процентная ставка будет немного ниже (по состоянию на февраль 2025 года — около 3,6% при тех же условиях).

Со временем, когда вы выплатите значительную часть ипотеки (например, 10%), соотношение между суммой долга и стоимостью жилья улучшится. Кроме того, рост цен на рынке недвижимости также влияет на это соотношение, поскольку стоимость вашего жилья увеличивается, а сумма долга остается прежней.

В обоих случаях банк пересматривает риски и может предложить вам более низкую ставку. Это возможно даже в течение срока фиксированной ставки, но для этого потребуется обратиться в банк с соответствующим заявлением.

Деньги на 30 лет

— Мне выдали ипотеку на 30 лет под 4,12% с пересмотром ставки через 10 лет на 100% стоимости квартиры. Примерная стоимость трехкомнатной квартиры (гостиная + 2 спальни) класса M в доме — 475 000—570 000 евро. Двухкомнатные квартиры класса S стоили от 390 000 до 415 000 евро. Могу сказать, что это немного дешевле, чем большинство предложений.

Стоит отметить, что стоимость квартиры уже включает цену земли, услуги нотариуса и все сопутствующие налоги (21% НДС). Ипотека покрывает все расходы.

Если покупать новое жилье в крупных городах, земля в большинстве случаев будет находиться в собственности муниципалитета. За аренду земли придется платить erfpacht (наследственная аренда). Это может быть 600 евро в год, а в центре Амстердама я видел и более 10 000 евро.

В остальных случаях земля будет в собственности владельца недвижимости. В моем случае земля стоила46%от стоимости квартиры. Она передавалась в собственность у нотариуса одновременно с подписанием ипотечного акта.

В день покупки земли банк автоматически открыл строительный депозит (bouwdepot). Часть денег по ипотеке (за землю) банк перевел на специальный счет нотариуса, а оставшуюся сумму — на строительный депозит.

На неиспользованные средства, которые лежат на депозите, банк начисляет тот же процент, под который была выдана ипотека. Это может длиться максимум 30 месяцев. Таким образом, в начале вы будете получать от банка немного больше половины того, что платите за ипотеку. Эти деньги банк автоматически засчитает при ежемесячной оплате ипотеки.

Оформление ипотеки

— Условия во всех банках примерно одинаковые, но проще получить ипотеку там, где вы обслуживаетесь. Я оформлял в банке ABN Amro, где у меня открыт текущий зарплатный счет.

После утверждения ипотечной сделки банк бесплатно отправил кредитную карту Gold. Никаких вопросов ко мне из-за белорусского паспорта не было.

Необходимые документы я собрал за неделю, сотрудница банка сказала, что мой случай был самым быстрым в ее практике.

От меня требовались следующие документы:

• копия паспорта и ВНЖ;
• выписка со счета;
• форма подтверждения от работодателя;
• форма страхования по месту работы от работодателя;
• последняя расчетная ведомость;
• подписанный контракт на покупку жилья;
• выписка из пенсионного фонда за последний год — оформляется на сайте;
• выписка из государственной пенсионной службы — оформляется на сайте;
• история работы в Нидерландах — оформляется на сайте;
• документы от застройщика;
• заполненная анкета;
• информация о нотариусе, который будет оформлять покупку земли и ипотечный акт. (Нотариус был выбран продавцом).

Подписание контракта

— Контракт подписывал у риелтора продавца. Своего риелтора не нанимал. Риелтор продавца проходил по всем пунктам контрактов — на покупку земли и на строительство.

После подписания контракта покупателю дается неделя на раздумье, в течение которой контракт можно расторгнуть без последствий.

Также в контракте прописан пункт, согласно которому дается 2 месяца на поиск финансирования. Если финансирование не найдено, контракт можно расторгнуть без финансовых последствий для покупателя.

Для этого необходимо предъявить хотя бы один отказ от банка или ипотечной компании. В остальных случаях покупатель обязан выплатить определённую сумму, оговоренную в контракте, обычно 10% от суммы сделки.

Кстати, в контракте был скользкий момент. Если компания не успевала к установленной дате продать 80% квартир в доме и, следовательно, получить окончательное разрешение от муниципалитета на начало строительства, я был обязан платить определенный коммерческий процент (7% годовых) от стоимости земли. 

Если компания так и не получила бы разрешение, у меня была бы возможность расторгнуть контракт или оплатить этот процент в дополнение к общей стоимости квартиры. Это меня очень насторожило.

Но независимый консультант, которого я нашел, сказал, что такая практика встречается редко. Строительная компания известная, и им также выгодно как можно быстрее получить разрешение. Когда настал крайний срок, разрешения все еще не было. А через 25 дней мне пришло письмо, что все формальности выполнены, а те 7% решили не взимать с покупателей. Вот такой вот неожиданный приятный сюрприз.

Цены оформления ипотеки

— Оформить ипотеку стоило 1950 евро, из которых 750 евро — стоимость оформления, 1200 евро — стоимость работы консультанта.

Консультацию можно не получать, если сдать банку тест на знание законов об ипотеке (доступен только на нидерландском языке).

• 363 евро — работа синхронного переводчика.
• 1470 евро — услуги нотариуса, включая различные расходы (записи в кадастр и т. д.).

Расходы на регистрацию покупки земли были включены в стоимость квартиры.

Эти суммы нотариус отправляет в виде счета, который необходимо оплатить до визита. В противном случае нотариус по закону не имеет права начать работу с документами.

Сумму стоимости земли банк переводит нотариусу без участия покупателя на специальный счет нотариуса (счет третьего лица). Когда нотариус регистрирует сделку в кадастре, он получает право перевести деньги продавцу.

Примерно так выглядит сделка. Если опоздать на согласованную встречу с нотариусом или не оплатить запись — это будет стоить несколько тысяч и может иметь другие негативные последствия (те же 7%) для покупателя.

Налоги

— Налог на покупку нового жилья составляет 0%. В других случаях он составляет 2%, если покупаешь для себя, и 10,4% при инвестиционной покупке. Сумма, которую вы выплачиваете в виде процентов по кредиту, подпадает под налоговый вычет. Сейчас это около 37%. Также под вычет попадают банковские и нотариальные расходы на оформление ипотеки.

Что входит в стоимость квартиры

— Квартира будет в предчистовой отделке. О том, сколько вкладывают в первоначальную отделку, мне неизвестно, цифры могут быть разные — кто-то и 200 тыс. готов вложить.

В стоимость квартиры входит: отопление и охлаждение полов, принудительная вентиляция с рекуперацией воздуха и датчиками CO₂, ванна и санузел с плиткой и сантехникой, разведенная электрика, звуко– и теплоизоляция, окна с тройным стеклом HR+++, балкон с искусственным освещением, межкомнатные двери и входная дверь с замком. Тепло и холод дом получает из-под земли по геотермальной технологии.

Также будут установлены розетки, выключатели, термостаты, сетевые кабели, пожарная сигнализация. За дополнительную плату можно установить внешние электрические роллеты на окна, регуляторы вентиляции для одной спальни и гостиной (которая совмещена с кухней), терморегуляторы для каждой комнаты.

• 6
• 2
• 0
• 1
• 0
• 0
• 0
• 0