Якое жыллё купіць, каб яно прыносіла даход — эксперт дае парады
Нерухомасць, як і раней, застаецца аб'ектам для капіталаўкладанняў. Але, як і любая інвестыцыя, нясе пэўную долю рызыкі. Журналіст Tochka.by даведаўся ў рыэлтара кампаніі «Авангард Нерухомасць» Кацярыны Благуш, як вызначыць ідэальную кватэру, якая можа стабільна прыносіць пасіўны даход.
Ці купляць кватэру для перапродажу?
Па словах суразмоўцы, ёсць прыклады, калі людзі сапраўды зарабілі, уклаўшыся ў будаўніцтва жылля на стадыі катлавана («Левада», «Паўночны бераг»).
Як і існуюць праекты, якія здаюцца павольна і праблемна («Грушаўскі пасад»), а людзі доўга не могуць убачыць аддачу ад укладзеных сродкаў.
Цяпер хрушчоўку, набытую ў 2013-м, можна прадаць прыкладна за такія ж грошы.
Калі б уласнік вырашыў пазбавіцца ад гэтай кватэры пяць гадоў таму, то змог бы выручыць $45 тыс. Гэта значыць, страціў бы чвэрць пачатковай сумы.
Набыўшы кватэру за $45 тыс. у 2020-м, зараз уладальнік рэалізаваў бы яе на 33% даражэй.
Ці гарантуе кватэра пад арэнду даход?
Спецыяліст звяртае ўвагу, што здача кватэры ў арэнду робіць уласніка залежным ад яе. Ён фактычна становіцца ранцье.
«Так ці інакш давядзецца ў гэтым удзельнічаць. Не будзе так, што дзесьці асобна існуе ваша кватэра, якая проста раз у месяц кладзе вам грошы на карту», — пазначае суразмоўніца.
Гэта могуць быць не такія лёгкія грошы, як падаецца. Усё роўна перыядычна ўзнікаюць праблемы: скаргі на шум, кагосьці затапіла, арандатар тэрмінова з'язджае.
У сілу розных прычын заўсёды ёсць верагоднасць падзення попыту і таго, што кватэра будзе прастойваць падчас пошукаў новых арандатараў. А яшчэ трэба ўлічваць выдаткі на дробны рамонт і падаткавыя выплаты.
Пасуткава ці доўгатэрмінова?
Паводле ацэнак эксперта, пасутачная арэнда — асобная гісторыя. У чалавека, па сутнасці, не павінна быць ніякай іншай працы: сустракаць пастаяльцаў, прыбіраць за імі, вырашаць бытавыя пытанні.
Менш затратны па часе і намаганням варыянт — субарэнды, калі вы здаяце на месяц (напрыклад, за $400), а ўжо арандатары «ганяюць» жыллё па сутках. Але ў гэтым выпадку для ўласніка ўсё зноў ператвараецца ў доўгатэрміноўку.
Запатрабаванымі на суткі будуць кватэры ў цэнтры горада з блізкасцю да вакзала ці знакавых месцаў. На адпаведных інтэрнет-рэсурсах можна заўважыць, колькі жылля пасутачна здаецца ў «сталінках» на праспекце Незалежнасці.
Таксама трэба разумець, што ў такога бізнесу ў апошнія гады ўзнікала шмат форс-мажорных фактараў: пандэмія і скарачэнне колькасці турыстаў з Еўропы.
Па назіраннях рыэлтара, у продажы ўсё часцей з'яўляюцца кватэры, якія як быццам здаваліся раней пасутачна.
Зрэшты, судзіць аб гэтым суразмоўніца можа толькі па інтуіцыі, зыходзячы з характэрных фота інтэр'еру.
Ці можна дабіцца сур'ёзнай зніжкі пры куплі такіх кватэр? Спецыяліст падкрэслівае, што сам факт здачы пасутачна не можа служыць прычынай. Нагодай стануць толькі канкрэтныя недахопы, а яны бываюць у любога жылога памяшкання, незалежна ад таго, як яно выкарыстоўвалася.
Якую кватэру купіць, каб яна не губляла ў кошце?
Калі не зважаць на форс-мажорныя акалічнасці, то, вядома, ёсць крытэрыі, якія пры іншых роўных умовах будуць захоўваць ліквіднасць кватэры.
Лепшым варыянтам укладанняў, па словах Кацярыны, безумоўна, з'яўляюцца маналітна-каркасныя дамы. Але і новыя панэлькі ў цэлым могуць доўга заставацца запатрабаванымі. У якасці прыкладу субяседніца прывяла «Новую Баравую».
«Калі браць моцна загадзя, на ўзроўні катлавана, то на выхадзе можна зарабіць. Проста купіць і перапрадаць гатовае — больш з разраду латарэі. Знайсці на рынку нешта па заніжаным кошце складана. І невысокі кошт будзе абумоўлены нейкай праблемай, якая пасля можа прывесці да незапланаваных выдаткаў», — тлумачыць яна.
Калі ўсё ж такі разглядаць гатовыя кватэры, то ў любым выпадку лепш купляць у новых дамах. Праўда, і ўкладваць давядзецца значна больш, таму трэба адштурхоўвацца ад свайго бюджэту.
У плане плошчы выбіраць трэба «аднапакаёўкі» ці «двушкі», якія карыстаюцца павышаным попытам з пункту гледжання і магчымага перапродажу, і арэнды. Зарабіць і купіць (у тым ліку з дапамогай крэдыту) іх прасцей. Трохпакаёўкі ў адным і тым жа доме могуць здавацца па цане двухпакаёвай кватэры.
Па словах суразмоўцы, у апошнія гады асабліва папулярным з'яўляецца фармат «еўрадвушак» (сумешчаная з кухняй гасцёўня і асобная спальная).
Ёсць «залатыя правілы»: прывабны жылы стан, мінімум касметычнага рамонту і наяўнасць метро побач. Тады любыя «аднушкі» ці «двушкі» павінны здавацца добра. Але зараз нават блізкасць самага хуткага віду грамадскага транспарту не з'яўляецца значным крытэрыем.
«У раёнах «Лябяжы» або «Новая Баравая», дзе няма метро, усё здаецца вельмі добра і дорага. Нават на першых ці апошніх паверхах. І кантынгент кватарантаў патэнцыйна будзе ствараць менш праблем, чым умоўна група студэнтаў, якая заехала ў хрушчоўку», — канстатуе эксперт.
Калі грошы дазваляюць, то лепш купляць жыллё ў новых дамах ва ўжо зарэкамендаваных раёнах.
Відавочны недахоп нерухомасці — прывязка да зямлі. Яго нельга адносна хутка манетызаваць.
Але, калі не браць да ўвагі фактары непераадольнай сілы, маёмасць усё роўна будзе мець вагу. Нават калі яна ўпадзе ў цане, гэта адбудзецца прапарцыйна агульнаму зніжэнню пакупальніцкай здольнасці. А найноўшая гісторыя паказала, што рынак нерухомасці можа адносна хутка аднавіцца. Нават на фоне геапалітычнай нявызначанасці.
Калі абагульняць глабальна, то ў кантэксце пакупкі / продажу нерухомасці прынцып такі ж, як і ў іншых інвестыцыях (акцыях або крыптавалюте): купляць у горшыя часы (на дне) і прадаваць у лепшыя (на піку). Нюансы толькі ў ступені і перыядзе валацільнасці, а таксама ў суадносінах рызыкі і прыбытковасці.
Цяпер чытаюць
Мальдывы, Занзібар і Італія: куды панесла адпачываць прыхільнікаў Лукашэнкі19
Каментары