«Цэны дасягнулі піка». Што чакае рынак нерухомасці ў 2025 годзе
У 2024 годзе рынак нерухомасці быў дастаткова актыўным. Пра гэта кажа колькасць зафіксаваных здзелак — больш за 20 000 за яшчэ не поўны год у Мінску. Myfin.by даведаўся ў дырэктара агенцтва нерухомасці «Эксперт» Паўла Астапені аб выніках года, аналізе ключавых трэндаў. Таксама яны спрабуюць спрагназаваць, што чакае рынак нерухомасці ў 2025 годзе.
«Колькасць здзелак — рэкордная»
— Як у цэлым прайшоў год для другаснага рынку жылля?
— Улічваючы статыстыку, 2024 з пункту гледжання колькасці здзелак на другасным рынку куплі-продажу кватэр у Мінску будзе рэкордным. Па даных Нацыянальнага кадастравага агенцтва, за 2023 год было 20344 здзелкі, за 11 месяцаў 2024 года — 20204 здзелкі. Такую ж карціну можна назіраць і ў цэлым па краіне: за 2023 год праведзена 58 395 здзелак, за 11 месяцаў 2024 года — 57 996.
Апошнія гады рынак традыцыйна пачынае год напружана, але з вясны «пускаецца ў галоп». Праўда, калі ў папярэднія тры гады гэты тэмп вытрымліваўся рынкам да самага канца года, то ў 2024 годзе ў лістападзе (у параўнанні з кастрычнікам) рынак па колькасці здзелак асеў адразу на 21% (у Мінску з 1857 да 1464 здзелак), што, на маю думку, з'яўляецца яркім паказчыкам таго, што цэны на рынку дасягнулі свайго піка. Лічу, што далейшы іх рост магчымы толькі ў асобных сегментах пры захаванні агульнай сярэдняй цаны квадратнага метра — як мінімум на цяперашнім узроўні.
Дарэчы, што да кошту рэальных здзелак, то за апошнія 10 гадоў яны ў сталіцы дасягнулі свайго максімуму — эквівалента $1590 за квадратны метр. Не адстае і цана прапановы — эквівалент $1650 за квадратны метр.
«Цэны рэальных здзелак на другасным рынку выраслі на 10, 5%»
— Якая сітуацыя з попытам і прапановай. Што пераважае?
— Раз усе выстаўленыя на рынку кватэры на працягу кожнага месяца не прададзеныя, значыць, прапанова больш за попыт. Ну а калі сур'ёзна, то я характарызаваў бы попыт сёлета як самы актыўны за ўсю гісторыю Беларусі. Прычыны тыя ж, пра якія я казаў і раней, — высокая даходнасць ад здачы ў арэнду жылля (вышэйшая за даходнасць валютных дэпазітаў у 2 разы), наяўнасць свабодных грашовых сродкаў (дзякуй росту ВУП апошніх гадоў) і адсутнасць іншых зразумелых кожнаму беларусу шляхоў укладання гэтых сродкаў.
— Як за год змяніліся цэны на жыллё на другасным рынку? Цяпер ідзе трэнд на рост ці на зніжэнне?
— За 2024 год цэны рэальных здзелак у Мінску выраслі на 10,5% (з $1440 да $1590), цэны прапановы — на 12% (з $1475 да $1650). Як і казаў, цэны дасягнулі свайго піка, і высокі ўзровень колькасці здзелак у будучыні, хутчэй за ўсё, будзе вызначацца гатоўнасцю кожнага канкрэтнага прадаўца ісці на гандаль. Той жа лістапад нам гэта наглядна прадэманстраваў, калі яго першая правальная палова была нівеліраваная актыўнай другой паловай, якая, у сваю чаргу, на маю думку, была забяспечана зніжэннем цэн на $10 у эквіваленце (прычым як цэн прапановы, так і цэн рэальных здзелак).
— Яшчэ нядаўна курс даляра актыўна рос. Як гэта паўплывала на сферу нерухомасці?
— Рост курсу даляра паўплываў і на колькасць здзелак, і на цэны. Аднак, на мой погляд, гэты фактар з'яўляецца зараз не асноўным, а толькі адным з тых, што паскарае стабілізацыю і, магчыма, далейшае зніжэнне цэн на рынку. Тым больш што дастаткова хутка адбыўся адкат гэтага росту, так што частка рынку не паспела яго адчуць і спалохацца.
Асноўныя ж фактары росту або падзення цэн цяпер — гэта агульная колькасць свабодных грашовых сродкаў для ўкладання ў нерухомасць, даступнасць крэдытаў, агульная колькасць прапаноў, у тым ліку і жылля, якое будуецца, даходнасць ад здачы ў арэнду. Іншая справа, што рост курсу негатыўна згуляў для канкрэтных удзельнікаў рынку, а менавіта ў крэдытных здзелках, калі прадавец і пакупнік, чакаючы паступлення грашовых сродкаў, чакалі ўбачыць адзін эквівалент, а ў выніку атрымалі зусім іншы.
«Вялікі попыт на танныя і невялікія кватэры»
— Якія кватэры зараз карыстаюцца асаблівай папулярнасцю?
— Тут усё традыцыйна. Самыя танныя і невялікія кватэры карыстаюцца вялікім попытам. Адпаведна, вельмі рэдка аднапакаёвыя кватэры прайгравалі ў папулярнасці двухпакаёвым. Лідары Мінска па колькасці здзелак — Фрунзенскі і Кастрычніцкі раёны. Прычына ў тым, што там зараз знаходзіцца больш за ўсё жылля.
— Як цяпер сіутацыя з крэдытаваннем нерухомасці? Ці ёсць выгадныя прапановы ад банкаў?
— Даступнасць крэдытаў на куплю жылля, безумоўна, адзін з фактараў і росту цэн, і пікавай актыўнасці попыту. Па нашых ацэнках, не менш за трэць усіх здзелак праходзіла ў 2024 годзе з прыцягненнем банкаўскага / лізінгавага фінансавання.
Іншая справа, што разам з забудоўшчыкамі найбольш аператыўна на рост курсу адрэагавалі банкі, ужо ў самым пачатку снежня павысіўшы стаўкі па крэдытах на агульных падставах (ад 17% гадавых).
«2025 стане годам структурных змен унутры рынку»
— Які ваш асабісты прагноз на рынак нерухомасці ў 2025 годзе?
— Падагульніўшы вышэйсказанае, мяркую, што 2025 год наўрад ці апярэдзіць 2024 па колькасці здзелак і прыросце цэн за квадратны метр. Усё ж кожны трэнд канчатковы і вызначаецца вялікай колькасцю фактараў.
Адзін з іх — велічыня крэдытных ставак. Гэта адназначна згуляе ў мінус росту цэн. Іншая справа, што колькасць жылля, якое будуецца ў тым жа Мінску (буйныя аб'екты можна палічыць на пальцах адной рукі) не дасць цэнам значна апусціцца.
На мой погляд, 2025-ты — гэта год структурных змяненняў унутры самога рынку, далейшага яго сегментавання, росту коштаў у адных сегментах і падзення ў іншых. Дадам: калі не ўзнікне які-небудзь «чорны лебедзь», з'яўленне якога практычна немагчыма ніколі спрагназаваць.
«Самыя прывабныя па кошце новабудоўлі будуюць раённыя УКБ»
— Што тычыцца новабудоўляў — якія цяпер папулярныя варыянты ёсць для беларусаў? Як змяніліся цэны за 2024 год?
— З буйных аб'ектаў, якія будуюцца ў Мінску засталося некалькі — жылыя комплексы «Паўночны бераг», «Квартал на Грушаўцы», «Гулівер», другая чарга «Алімпік Парк», «Дэпо».
Адзначу, што кватэры «Паўночнага берага» прадаюцца зараз толькі пасля здачы дома ў эксплуатацыю. «Дэпо» — гэта кватэры прэміум-класа, якія даступныя, мякка кажучы, невялікай колькасці беларусаў. Астатнія аб'екты, як правіла, або распрададзены, або прадаюць ужо рэшткі. Той жа «Мінск Свет» распрадае рэшткі жылля, якое будуецца і наўрад ці ўжо можа сур'ёзна паўплываць на першасны рынак. З аб'ектаў бліжэйшага прыгарада ўвагі заслугоўваюць «Новая Баравая» і «Зялёная Гавань».
Найбольш прывабныя з пункту гледжання цэн — гэта шматкватэрныя дамы, якія будуюцца раённымі УКБ, у якіх, акрамя кватэр для якія маюць патрэбу ў паляпшэнні жыллёвых умоў, прапануецца жыллё па камерцыйных цэнах.
Рост цэн на новабудоўлі знаходзіцца ў тых жа межах, што і на другаснае жыллё. Пра нейкую сярэднюю цану квадратнага метра жылля, якое будуецца ў Мінску, з улікам малой колькасці буйных аб'ектаў, якія будуюцца, і іх крайняй непадобнасці адзін на аднаго, гаварыць, напэўна, не зусім карэктна.
«Адыходзім ад дэфіцыту кватэр на рынку арэнды жылля»
— Пяройдзем да рынку арэнды жылля.
— Цэны на арэнду ў 2024 годзе не адставалі ад другаснага рынку куплі-продажу кватэр. Іншая справа, што ў гэтым сегменце ўжо пачалі адбывацца структурныя змены, аб якіх я згадваў, даючы прагноз у дачыненні да другаснага рынку на 2025 год.
А менавіта — за апошняе дзесяцігоддзе мы, падобна, паступова адыходзім ад дэфіцыту кватэр на гэтым рынку, з'яўляюцца адказныя арэндадаўцы, якія здаюць кватэры ў добрым стане і прад'яўляюць адпаведныя патрабаванні да арандатараў. Гэта значыць, што рынак становіцца больш цывілізаваным.
Рынак актыўна сегментуецца па тыпах жылля і мікрараёнам. Рост курсу даляра, вядома, напалохаў арандатараў. Аднак дастаткова хуткі адкат курсу некалькі нівеліраваў напружанне адносін паміж арэндадаўцамі і арандатарамі.
Прагноз на 2025 год просты: цэны прыкладна будуць стаяць на месцы ва ўмовах далейшага сегментавання ўнутры гэтай сферы. Можна чакаць нязначны рост цэн на асобныя аб'екты пры падзенні коштаў на іншыя, напрыклад на кватэры з «бабуліным» рамонтам.
Каментары